Giriş
Apartman ve site yaşamı, onlarca kişinin ortak alanı paylaşması demektir. Asansör, bahçe, otopark, güvenlik ve temizlik gibi ortak ihtiyaçların karşılanabilmesi için düzenli bir yönetim şarttır. Bu noktada yönetim kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hem temsil hem de idare görevini üstlenir. Ancak uygulamada, aidatların ödenmemesi, toplantı kararlarının geçersizliği, kiracı–malik anlaşmazlıkları gibi sorunlar sıkça karşımıza çıkar.
Yönetim Kurulunun Görevleri
KMK m.34–39’a göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici seçilmesi zorunludur. Yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygular ve apartmanın günlük işleyişini sağlar. Görevlerden bazıları şunlardır:
• • Ortak giderlerin (aidat) toplanması ve şeffaf şekilde harcanması.
• • Ortak alanların bakım ve onarımının yapılması.
• • Yönetim planına uygun şekilde defter ve belgelerin tutulması.
• • Kat maliklerine düzenli bilgi verilmesi ve hesap sunulması (KMK m.39).
• • Apartmanı dava ve icra takiplerinde temsil etmek (KMK m.35).
Bu görevlerin yerine getirilmemesi durumunda yönetim kurulu üyeleri, vekil gibi sorumluluk taşır (KMK m.38).
Yönetim Kurulunun Ödevleri
Görevler kadar önemli olan bir başka husus da ödevlerdir. Yönetim kurulları yalnızca işlerin yapılmasını sağlamakla kalmaz; aynı zamanda şeffaflık ve tarafsızlık ilkesine bağlı hareket etmelidir.
• • Kat maliklerine düzenli raporlama yapmak.
• • Genel kurul kararlarını hukuka aykırı biçimde uygulamamak.
• • Ortak alanların kullanımında eşitlik sağlamak.
• • Defter ve belgeleri düzenli tutarak incelemeye hazır bulundurmak.
• • Alınan kararları kanuna ve yönetim planına uygun şekilde uygulamak.
Ortak Giderler ve Aidat
KMK m.20’ye göre her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aidat borcunu ödemeyen kat malikleri için ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran, emredici niteliktedir ve yönetim kurulları için en büyük tahsilat dayanaklarından biridir.
Kiracı ve diğer kullanıcılar da giderlere katılmakla yükümlüdür. KMK m.22’ye göre kiracı, aidat borcundan malik ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk, kira bedeliyle sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
Kat Malikleri Kurulu ve Kararların İptali
Kat malikleri kurulu, apartmanın en yüksek karar organıdır. Olağan toplantılar yönetim planında belirlenen zamanda, aksi halde her yıl Ocak ayında yapılır (KMK m.29). Toplantıya çağrı en az 15 gün önce yapılmalıdır.
Kararların iptali ise KMK m.33 ile düzenlenmiştir. Toplantıya katılan veya katılmayan her malik, kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Süre, toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren 1 ay, katılmayanlar için ise kararı öğrenmeden itibaren 1 ay ve her hâlükârda 6 aydır.
Avukatın Rolü
Apartman ve site yönetiminde avukat desteği, yalnızca uyuşmazlık çıktığında değil; önleyici hukuk açısından da kritik öneme sahiptir. Avukatlar:
• • Aidat borçlarının icra yoluyla tahsilini takip eder.
• • Genel kurul kararlarının iptali davalarında süreleri ve usulü yönetir.
• • Yönetim planının hazırlanması veya değiştirilmesinde hukuka uygunluğu sağlar.
• • Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli gibi işçi sözleşmelerinde iş hukuku kurallarını uygular.
• • Ortak alan kullanımına dair ihtilaflarda arabuluculuk ve dava süreçlerini yürütür.
Ayrıca 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme ile KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk getirilmiştir (HUAK m.18/B). Bu nedenle apartman ve site yönetimleri, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
Yargıtay Kararı
Uygulamada aidat borcunun tahsili en çok sorun çıkaran konulardan biridir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2014 tarihli, 2014/13897 E., 2014/13280 K. sayılı kararı bu konuda yol göstericidir. Kararda, gecikme tazminatının başlangıcı ve aidat borcunun kesin tahsil edilebilirliği açıkça vurgulanmıştır. Bu içtihat, yönetim kurullarına aidat tahsilinde güçlü bir hukuki dayanak sağlar.
Sonuç
Apartman ve site yönetimi, sadece mali bir iş değil; aynı zamanda hukuki bir sorumluluktur. Yönetim kurullarının görev ve ödevlerini doğru yerine getirmesi, hem komşuluk ilişkilerinin korunması hem de hukuki ihtilafların önlenmesi açısından önemlidir. Aidat borçları, toplantı kararları veya ortak alan kullanımı gibi sorunlarda profesyonel avukat desteği, yönetimin yükünü hafifletir ve hukuki güvenliği artırır.
Her apartman ve site farklı özellikler taşıdığından, karşılaşılan sorunlarda uzman desteği almak en doğru çözümdür.