Giriş
Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, çoğunlukla karar alma, karara katılmayanların paylarının satışı ve müteahhit ile yapılacak sözleşmenin kurulması gibi birbirine bağlı adımlardan oluşur. Bu rehber, güncel mevzuat ve içtihat ışığında maliklerin haklarını ve müteahhit seçiminde izlenecek doğru adımları sistematik biçimde özetler.
1) Mevzuat Çerçevesi
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.6 (karar alma, pay satışı, fesih).
• Türk Medeni Kanunu m.1009: Kişisel hakların tapuya şerhi.
• Yargıtay HGK, 28.04.2010, E.2010/15-193, K.2010/235: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde resmi şekil ve tapuya şerh zorunluluğu.
• Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı: Toplantı, karar ve temsil süreçlerinde arka plan sağlar; dönüşüm işlemlerinde 6306 önceliklidir.
2) Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Yetkili kurumlar tarafından riskli yapı tespiti yapılır ve maliklere bildirilir. Ayrıca muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Malikler veya kanuni temsilcileri, bildirim/ilan tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir.
3) Karar Alma Usulü
Riskli yapılarda ve uygulama alanlarında; yıkım, yeniden inşa, finansman modeli, pay satışı gibi işlemler için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Arsa payı toplamı esas alınır; bağımsız bölüm sayısı tek başına belirleyici değildir.
4) Karara Katılmayanların Paylarının Satışı
Karara katılmayan maliklerin payları için rayiç bedel esas alınarak açık artırma yapılır. Öncelikle anlaşan paydaşlara satış yapılır; satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında idare veya TOKİ bedeli ödeyerek satın alabilir. Riskli yapılarda ise satış, paydaşlar veya onların belirlediği üçüncü kişilere sağlanana kadar tekrarlanır.
Karar ve teklifler, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilanla bildirilir. Bildirimde 15 günlük kabul süresi tanınır.
Satılacak paylar üzerindeki ipotek, haciz, intifa gibi şerhler satış bedeli üzerinde devam edebilir; tapu kayıtları buna göre düzenlenir.
5) Müteahhit Seçimi ve Sözleşme
Müteahhit ile yapılacak sözleşmeler, genellikle kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı niteliğindedir. Bu sözleşmeler taşınmaz satış vaadi içerdiği için resmi şekilde yapılmalıdır (noterde düzenleme şeklinde). Adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir.
TMK m.1009 uyarınca sözleşmeden doğan kişisel hak tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlanır.
Sözleşmede teslim takvimi, paylaşım tablosu, teknik şartname, gecikme cezaları, ayıp–garanti hükümleri, fesih koşulları ve uyuşmazlık çözüm yolları net olarak düzenlenmelidir.
6) Resmî Şekil ve Tapu Şerhi
Yargıtay HGK, 28.04.2010, E.2010/15-193, K.2010/235: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması kesin hükümsüzlük sebebidir. Satış vaadi ve inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
7) Fesih Mekanizması
Müteahhitten kaynaklanan nedenlerle 1 yıl içinde işe başlanmazsa veya iş belirgin şekilde durdurulmuş ve en az 6 aydır ilerleme sağlanmamışsa, malikler salt çoğunlukla feshe karar verebilir. Başkanlığın tespiti üzerine 30 günlük ihtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, sözleşmeler feshedilmiş sayılır ve tapu şerhleri terkin edilir.
8) Finansman ve Destekler
Kentsel dönüşüm kapsamında Bakanlık ve Başkanlık tarafından kredi, kira ve taşınma yardımı gibi destek programları uygulanmaktadır. Tutar ve koşullar düzenli olarak güncellenir; başvuru öncesinde güncel duyurular kontrol edilmelidir.
9) Uyuşmazlık Yönetimi
Kararların usule uygun alınması, bildirimlerin zamanında yapılması ve sözleşmelerin resmi şekle uygun düzenlenmesi uyuşmazlıkları en aza indirir. Sözleşme öncesi imar, ruhsat, zemin etüdü, finansman planı ve müteahhidin geçmiş projeleri mutlaka incelenmelidir.
10) Pratik Kontrol Listesi
Malikler için:
✓ Nisabı arsa payına göre hesaplayın.
✓ Karara katılmayanlara noter/ilan yoluyla 15 gün süre tanıyın.
✓ Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın ve tapuya şerh ettirin.
✓ Teminat mektubu ve sigorta poliçelerini şart koşun.
✓ Teslim ve ceza şartlarını ayrıntılı yazın.
Avukatlar için:
✓ 6306 m.6’ya uyum denetimi.
✓ Pay satışı sürecinde rayiç bedel ve bildirimlerin kontrolü.
✓ Şerh ve terkin işlemlerinin takibi.
✓ Fesih mekanizmasının zamanında işletilmesi.
Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını koruyabilmesi için güncel hukuka uygun hareket edilmesi zorunludur. Salt çoğunlukla karar alma, pay satışını usulüne uygun yürütme, sözleşmeleri resmi şekilde yapma ve tapuya şerh ettirme, fesih mekanizmasını doğru uygulama maliklerin hak kayıplarını önler. Profesyonel hukuki destek alınması her aşamada önemlidir.